而家買唔買樓好?

 

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160716/55368237

 

我對於大部份對於香港樓市分析,都感到不以為然。因為就住香港既房屋而言,從來都唔係單純既經濟供求定律可以解釋。

我覺得香港人好清楚樓市/入市係咩黎,並唔係真係買個消費品咁簡單,而係賭博成份極高既一個投資工具。換句話說,香港有賭場兩大個:一,股票市場;二,私樓市場。

從來唔會有人去理會供求點樣去影響一個投資產品既價格既。所以私樓市場,我都一樣會咁樣睇。你話好多新移民,好多細既住戶形成,為住屋提升左龐大需求,當然,呢個係原因之一。但我亦總唔相信,如果政府一下子個供應減慢左落黎,果堆人都會義無反顧,寧願訓街。換句話說,到真係下行,D人又寧願同番屋企人住,又會無人買,之後需求下跌,到時又再跌,又再影響市場氣氛。。。世事往往都咁樣不斷循環。

依家個情況係咁既,政府幾次辣招,已經完全降低晒短期炒樓意欲。但禁止到炒樓,都降低唔到有一堆人覺得樓市長渣係會有jetso 既一班有錢香港人(或已經三粒星既內地落黎新香港人)。只要覺得長期都會升,點解唔買,一於買俾仔又好買俾孫又好,總之入左市先。

投資產品價格往往都會overshoot,原因就係因為公眾出現不理性既期望,當然係咪bubble 係事後孔明,難以事先define既。過往升得太多,之後就會打回原狀。依家好多人既論調都係話唔會好似九七咁,因為D人實力雄厚左,銀行體系又穩健左,所以唔會大冧。但點樣define 咩係大冧呢?就算依家金管局可以確保D人過到stress test,最多不過代表到時唔會有咁多人燒炭咁解。但係樓市到時一逆轉,會跌幾多先築底,亦係唔會有人知。

樓市向下,就算唔會有太多人負資產,但係對成個經濟點都會有影響。例如,負財富效應啦,又或者有大企業從事房地產而蝕錢因此減低投資呀,請少D人呀,減少D人工之類,呢D野都係無得避既。而且話樓市仍然健康,只係等同同你講你去買股票,制度唔會令到成件事collapse。但係你輸四五成既風險,仍然存在係度。

所以我完全唔理解D人係度唱好究竟係安咩居心。仲有substitution effect 都未講。以前一千萬買到既質素既樓,同而家既質素,根本係兩回事。我無辦法預測幾時先下跌,但我依家一定唔會買樓咁痴線。