地產商交接火棒

(photo via cc Flickr user S B)

 

單位呎數的漸小可以將市場的購買力壓榨出來。以往小呎數的單位只會在樓宇租賃市場反映出來,即所謂劏房。正常呎數的單位因樓價上升帶動租金上升,已超過一般人的承受能力。聰明的業主將住宅劏開,好讓租不起大呎數的租客變相有能力租到。撇開安全條例不談,劏房在樓價暴升的情況下是一個必然現象。查實不只樓市,股市也有類似現象,騰訊(0700)也試過一拆五去吸引股民購買,因為拆細後的入場門檻低了。如果當年股票沒有拆細,今天一手的入場費便是十多萬。深水埗最新的161呎新盤的出現當然也是相同原因,只不過是從租賃市場轉往一手樓市場而已。

另一邊廂,美國聯署局開始加快加息步伐,又說要走緊縮資產負債表路線。自零八年來,美國為了拯救經濟,一連推動三次量化寬鬆(quantitative easing),市場上熱錢大量增加,同時熱錢湧進香港,造成很大程度的資產升值。現在美國聯署局開始開倒車,反而進行緊縮資產政策,市場上熱錢減少,但本地一手樓購買的熱潮卻不斷,整個情況看來有點強弩之末,所以市場不斷傳來樓價到頂凡消息。股票市場將股票拆細當然是為了將門檻降低,但門檻降低的出發點可能是好是壞。可能是為了股票更能在大眾之間流通,增加信譽。亦可能是股票本身質地不佳,未來有機會大跌,大股東為求出貨,將門檻弄低,希望更多水魚進場接火棒。

觀乎近年愈來愈多地產商向新業主提供按揭的現象,以往樓宇的按揭多數是由銀行承包,供樓人不夠錢供,銀行把樓收了,變成銀主盤,再將其在公開市場放掉以收回成本。現在是由地產發展商提供按揭,供樓人供不了,原因可能是經濟崩潰,樓宇大跌,變了負資產,那發展商就把樓收回。一來一回純賺利息,最終樓還是回到自己手上,並無損失。地產商眼見熱錢量收縮的時代到了,便紛紛把樓宇面積割細,將一點心動但未有錢買樓與有少量閒錢的投資者吸引到場內,再用這方法賣樓賣出去。發展商手拿樓盤有時間成本,問題是它們預期未來樓價是升是跌。從現在的套路看,地產商可能感覺到樓宇市場有點燶味,權宜之下用這招。事關過去九年樓宇升值賺到盤滿砵滿,用這招去賺一賺,又可以減少手頭存貨,降低樓宇泡沫可能爆破帶來的風險,何樂而不為?