租管「醒人包」— 設立租務管制的十個理由

(註︰本文載於2014年7月27日《信報》A17《十個理由重設租務管制》)

近年樓價租金急升,住屋已成為港人最大生活問題之一,而租務管制也成為社會熱切關注的議題。政府早前在《長遠房屋策略》就房屋政策作諮詢,有七民意見表示支持租管,而立法會房屋事務委員會在今年7月7日亦通過「盡快展開租務管制公眾諮詢,並訂定租務管制檢討時間表」的議案,立法會也在7月24日舉行公聽會收集意見,顯示公眾對設立租管非常關心,政府亦必須面對訴求。
就此,筆者在此嘗試拋磚引玉,嘗試提出設立租務管制的十個理由(主要針對基層住屋及租務問題),誠請政府盡快完善私人租務市場︰

1. 住宅租金狂升 工資遠追不上
近年私人住宅租金急升,根據差餉物業估價處資料,私人住宅租金指數由
2009年4月的93.9升至2014年4月的155.6,5年間升幅65.7%,而小型單位(40平方米以下)的租金升幅更大,指數由96.5升至167.7,升幅高達73.8%(表1),即一個月租$3,000的單位,五年內加租至超過$5,000,升幅驚人,但是名義工資指數在同一時段內只上升約26%,遠追不上租金升幅。

2. 公屋輪候無了期 基層被迫租私樓
截至2014年6月,公屋輪候冊個案超過25萬宗(人數超過45萬)(表2),房委會雖然對外聲稱保持「三年上樓承諾」,但是,《審計署署長第六十一號報告書》卻指出,「由申請至上樓入伙」的「實候時間」(2012-13年度)已逾3年,第三次配屋者平均為4.12年。而且,未來公屋興建量不足,近年輪候冊個案每年上升近3萬宗,預計輪候時間於越來越長,公屋輪候將遙遙無期,基層市民被迫繼續蝸居貴租劏房。

3. 基層住屋開支大 限富扶貧靠租管
劏房租金昂貴,政府委託政策廿一於2013年進行全港劏房研究,發現租戶平均租金高達$3,790;樂施會、社聯、社區組織協會、劏房平台等機構調查亦顯示,劏房戶不但人均住屋面積小,但呎租中位數卻接近$30,媲美豪宅,而且動輒加租,租金佔入息比例中位數接近三成,住屋開支壓力甚大(表3)。香港貧窮情況嚴重,扶貧不能單是以福利救濟形式推行,租金管制便是要以限富的方法減少基層市民的開支,紓援貧窮問題。

4. 隨時「被搬屋」 唔見一籮穀
現時業主一般只需一個月通知期便可勒令租客搬遷,租客毫無保障下「被搬屋」。關注綜援低收入聯盟等多個組織調查指,受訪者上次搬家的原因,67.1%並非自願遷出,原因包括業主終止租約及加租,其中45.5%的終止租約通知期不足一個月,更有9.4%不足兩星期;社區組織協會調查則指,18.2%的受訪者表示過去三年曾被迫遷。租客要重新尋找單位,又花時間又困難,還須邀交經紀佣金、上期、按金等,「上屋搬下屋,唔見一籮穀」。

5. 沒有中介部門 租客投訴無門
租客除了隨時被加租及被搬屋,在日常租務上也遇到諸多問題,例如業主濫收水電費、拒絕維修設施等等,但卻是投訴無門。香港在早年曾設有租務審裁處,處理業主及租客之間的租務糾紛,但於1982年停止運作,政府雖表示現時差餉物業估署有租務主任提供諮詢、協助及調解服務,不過卻欠缺政策支持及法律權力,並未能有效處理租務糾紛,不少租客只能繼續無奈接受業主漠視問題。

6. 「封盤論」欠理據 空置需付成本
梁振英由競選至今一直強調租管會令業主「封盤」,令社會租盤減少,因而反對租務管制,然而,梁振英至今一直沒有提出數據證明其說法,反之,政府在1998年取消租金管制後,住宅空置率卻一直上升。事實上,業主選擇空置物業需付上成本,例如繼續繳交差餉、少收租金等,若然要增加租盤,政府亦可推出累進房產稅,增加業主空置物業的成本。

7. 限制業主 平衡權力
租金高低受不同因素影響,市場期望便是其中一個因素,除了實質的法律條文規管,訂立租務管制的果效,更是向社會發出訊息,表示政府的立場及位置,是要限制放任多年的業主權力,保障租客權益,平衡業主及租客的議價能力,這種政策取向同時嘗試改變香港市民置業至上的意識及迷思,這個訊息的發放,也是壓抑樓價及租金的方法之一。

8. 有立法經驗 重訂不困難
政府雖然多次表示香港為信奉自由市場原則,不宜介入私人租務市場,但事實上,香港有多次租務管制立法經驗,最早追溯至1921年,往後多次就《業主與租客(綜合)條例》作修訂,就租金、租住權、仲裁機制等進行規管(表4),最近一次1998年及2004年分別撤銷租金管制及租住權管制。租管在香港並不是新鮮事,公屋一直有租管機制,私樓租管也有足夠修例經驗,重訂租管在行政上並不困難。

9. 民意所向 支持租管
政府於2013年就《長遠房屋策略》進行公眾諮詢,長策會成員表示,諮詢結果有七成意見支持就租務管制,民間多個劏房調查亦指出居民大比例支持租金管管制,例如葵涌劏房住客聯盟調查中有83.3%、救世軍調查有近80%、關注基層住屋聯席等多個團體調查有94.3%、社聯調查有85%。不論公眾諮詢及劏房居民,都較多支持租管務制。

10. 所謂租管「副作用」 正是設立租管原因
有論者及政府官員表示,租務管制是「好心做壞事」,會引發很多「副作用」,包括業主挑選租客、收更高水電雜費、拒絶維修單位等等,最終令租客受害。不過,所謂的「副作用」,其實早已在現時租務市場出現,在近年也是變本加厲,正因為要這些現象出現,更需盡快制訂租管。若「副作用」真的出現,政府也可多管齊下限制這些「副作用」,例如在租管立法前提供租金津貼、強加執法防止濫收、設置房產稅等等。立法後,政府亦應就租管進行定期檢討,若出現預期外的問題,可盡快進行修訂。

房策多管齊下 緩解燃眉之急
解決房屋問題,從來沒有如政府所說的「萬能藥方」,租務管制政策,並不是說可以徹底解決住屋問題,但卻是紓緩房屋問題的其中一項重要政策,香港房屋問題是非常複雜的結構問題,政府應繼續推出或加強控制需求、減少炒賣、增加房屋供應、加大公營比例、房屋去商品化等政策措施,配合租務管制,完善租務市場,方能有效紓緩本港住屋問題。

表1︰2009至2014年私人住宅租金指數變動
20140728-02

表2︰2007至2014年公屋輪候冊個案數目變動
20140728-03

表3︰2013年各大團體基層住屋調查(關於租務)結果摘要
20140728-04

表4︰租務管制條例在香港實施的情況 (參考《住屋不是地產》︰第七章)
20140728-05

影子長策會 陳紹銘

報應應由人民給予當權者 – 不要假手於天

這些年來,我們有太多的事情在假手於人。回歸前,我們相信英國人會把香港搞好。回歸後,我們相信特區政府,相信「明天會更好」。立法會、區議會選舉,我們相信議員代表我們。一次又一次,香港人被騙,一次又一次,本應掌握在我們手中的權利,被我們相信的人延遲,被剝奪福利,可相信的,是否已剩下我們,我們自己!?

我不能夠也不會去說代表我們的他們是騙子,因為在一次又一次的「談判」過程中,我並沒有「參與」談判,也只含糊表達立場,而我也明白他們的對手狡猾如狼,精通語言偽術、偷換概念、僭建定義……這不代表我不會不怪責代表我的人儒弱,他們的無知。因此我相信自己需要改變,作為一個永久性居民,一個公民,不要再去依賴,不要再做天真嬌,也不要做真心膠,我們需要去進行「參與」,除了代表我們的人,我們也要去直接表達我們的意願,我們的意見!

實不相暪,我是一位大中華膠,也十分喜歡中國歷史,特別是三國時代。或許有些人看到這裡,已憤怒地說了一句粗口,或者已經接下了交叉鍵。但我想說,若不是我喜歡中國的每一段歷史,我不會了解共產黨的歷史,也不會因此而了解他的政治運動,中國人民參與的,一個又一個的政治運動,是土地改革、是反右運動、也是文化大革命、是六四、更是現在的香港。

會考中國歷史,必定會要求分析政治利害得失,對歷史進行批判。一個朝代的興起,大多是因為人民的支持,也是因為有人民的支持,才會得以延續。而朝代的滅亡,也有他的原因,或許是因為民不聊生,也許是施政者的太過高壓,官迫民反。共產黨之所以能夠驅走國民黨,是因為國民黨的官僚腐敗及國民黨的貪污嚴重,共產黨之所以成功,也因為他能夠在當時給予人民希望,一個美好的未來,一個會有自己「參與」的未來,因此在人民團結之下,國民黨終於避走台灣。

在這裡我特別再三地提到了「參與」,沒有參與,只假手於人,是不會獲得成功的,因為代議的人能否真的完全代表所有人的意見,我相信非常有限。因此改變始於參與模式,參與有不同的形式,有直接參與,也有間接參與。就如佔中的投票、反佔中的簽名,是間接參與,因為在參與之後,是主辦單位的解釋,或許你是支持和平的,因此反佔中,但反佔中運動,卻包含「和平」以外更多的意思,他們也沒有說出希望有一個怎樣的普選,是否什麼普選他們也會接受呢?透過簽名數字,其實可以被任意解釋,任意僭建更多的意思,所以需要我們去直接參與。而直接參與不只是遊行示威等親身參與表達的過程,也是參與形形式式明顯表達素求的行動,而參與也使代表你的人得到壓力,獲得與他們溝通的機會,不會離譜任意解釋你的意思。

題目是〈報應需要人民給予當權者〉,承接上文的意思,我是希望大家不要再只是由得那些名義上代表你的人,去任意解釋你的意見,你的意思。希望大家會真正的參與,我們已經一次又一次被以精通語言偽術、偷換概念、僭建定義的人去解釋我們的觀點,我們需要自己走出來去為自己發聲,也要把握每一次可以發聲的機會,去向當權者說不!要票債票償,也要影響身邊的人,與他們一起分析利弊,宣揚民主,爭取正義,爭取平等,爭取民主!

此時此刻,正如光緒年間,人民期望清廷改革一樣,但像康有為、梁啟超在那裡,是否如當年的儒弱,我們當中又有沒有如孫中山的人,一個我們相信他帶領的人,如果沒有又是否已有人挺身而出?我希望中國能夠澈底改革,我希望香港能有真正的普選,公民擁有提名及投票權利,因此大家更需要在「參與」爭取,多一分力量,給予當權者更大的壓力。正如毛澤東所說,一個不是人民選舉出來的政府,有什麼臉面代表這個國家?愛這樣的國家,就是對祖國的背叛! – 摘自〈毛澤東答中外記者團,解放日報〉(1944年6 月13日)。故此更需要爭取我們的普選!

P.S. 看見一些朋友當言評論曹操的功過,我是這樣看的。的確,如你是他的心腹,他必定會好好照顧,就如賈詡、郭嘉,但是當你顯得比他聰明,對他說不,就如荀彧、楊修,最後也不得好死。曹操前期的得力陳宮,背叛曹操,他投呂布,可見他如何待人。雖然之後他有所改變,但他終身只能割據一方,也是代表全國人如何看他,如何防他。你可以欣賞他的才能、才華、謀略,但他的本質,其實也是忌才、不能容納異見之人,就如我們現在身處的這個政府、這個環境一樣。

報應應由人民給予當權者 – 不要假手於天

這些年來,我們有太多的事情在假手於人。回歸前,我們相信英國人會把香港搞好。回歸後,我們相信特區政府,相信「明天會更好」。立法會、區議會選舉,我們相信議員代表我們。一次又一次,香港人被騙,一次又一次,本應掌握在我們手中的權利,被我們相信的人延遲,被剝奪福利,可相信的,是否已淨下我們,我們自己!?

我不能夠也不會去說代表我們的他們是騙子,因為在一次又一次的「談判」過程中,我並沒有「參與」談判,也只含糊表達立場,而我也明白他們的對手狡猾如狼,精通語言偽術、偷換概念、僭建定義……這不代表我不會不怪責他們的儒弱,他們的無知。因此我相信自己需要改變,不要再去依賴,不要再做天真嬌,也不要做真心膠,我們需要去進行「參與」,除了代表我們的人,我們也要去直接表達我們的意願,我們的意見!

實不相暪,我是一位大中華膠,也十分喜歡中國歷史,特別是三國時代。或許有些人看到這裡,已憤怒地說了一句粗口,或者已經接下了交叉鍵。但我想說,若不是我喜歡中國的每一段歷史,我不會了解共產黨,也不會因此而了解他的政治運動,中國人民參與的,一個又一個的政治運動,是土地改革、是反右運動、也是文化大革命、是六四、更是現在的香港。

會考中國歷史,必定會要求分析政治利害得失。一個朝代的興起,大多是因為人民的支持,也是因為有人民的支持,才會得以延續。而朝代的滅亡,也有他的原因,或許是因為民不聊生,也許是施政者的太過高壓,官迫民反。共產黨之所以能夠驅走國民黨,是因為國民黨的官僚腐敗及國民黨的貪污嚴重,共產黨之所以成功,也因為他能夠在當時給予人民希望,一個美好的未來,一個會有自己「參與」的未來,因此在人民團結之下,國民黨終於避走台灣。

在這裡我特別再三地提到了「參與」,沒有參與,只假手於人,是不會獲得成功的,因為代議的人能否真的完全代表所有人的意見,我相信非常有限。因此改變始終參與模式,參與有不同的形式,有直接參與,也有間接參與。就如佔中的投票、反佔中的簽名,是間接參與,因為在參與之後,是主辦單位的解釋,或許你是支持和平的,因此反佔中,但反佔中運動,卻包含和平以外更多的意思,他們也沒有說出希望有一個怎樣的普選,是否什麼普選他們也會接受呢?透過簽名數字,其實可以被任意解釋,所以需要直接參與。而直接參與就是遊行示威等親身參與表達的過程,也是參與形形式式明顯表達素求的行動,而參與也使代表你的人得到壓力,獲得與他們溝通的機會,不會離譜任意解釋你的意思。

題目是<報應需要人民給予當權者>,承接上文的意思,我是希望大家不要再只是由得那些名義上代表你的人,去任意解釋你的意見,你的意思。希望大家會真正的參與,我們已經一次又一次被以精通語言偽術、偷換概念、僭建定義的人去解釋我們的觀點,我們需要自己走出來去為自己發聲,也要把握每一次可以發聲的機會,去向當權者說不!要票債票償,也要影響身邊的人,與他們一起分析利弊,宣揚民主,爭取正義,爭取平等,爭取民主!

此時此刻,正如光緒年間,人民期望清廷改革一樣,但像康有為、梁啟超在那裡,是否如當年的儒弱,我們當中又有沒有如孫中山的人,一個我們相信他帶領的人,如果沒有又是否已有人挺身而出?我希望中國能夠澈底改革,我希望香港能有真正的普選,公民擁有提名及投票權利,因此大家更需要在「參與」爭取,多一分力量,給予當權者更大的壓力。正如毛澤東所說,一個不是人民選舉出來的政府,有什麼臉面代表這個國家?愛這樣的國家,就是對祖國的背叛! – 摘自 <毛澤東答中外記者團,解放日報> 1944年6 月13日。故此更需要爭取我們的普選!

P.S. 看見一些朋友當言評論曹操的功過,我是這樣看的。的確,如你是他的心腹,他必定會好好照顧,就如賈詡、郭嘉,但是當你顯得比他聰明,對他說不,就如荀彧、楊修,最後也不得好死。曹操前期的得力陳宮,背叛曹操,他投呂布,可見他如何待人。雖然之後他有所改變,但他終身只能割據一方,也是代表全國人如何看他,如何防他。你可以欣賞他的才能、才華、謀略,但他的本質,其實也是忌才、不能容納異見之人,就如我們現在身處的這個政府、這個環境一樣。

想捏爆可愛小動物的衝動是正常的嗎?

前幾週出門逛街經過寵物店,剛好看到有兩隻小倉鼠在滾輪上玩摔角,由於目睹了超級可愛的畫面,本人感受到體內有一股能量從靈魂深處湧上心頭,有一種想把那隻倉鼠捧在手中用力揉捏牠的想法。

當我和朋友們敘述這段衝動時,他們卻表示無法認同,甚至有人說這是心理疾病。

你是否也曾對自己看到可愛的寶寶或動物時,對自己歇斯底里的衝動感到莫名其妙,甚至有罪惡感呢?這樣的衝動到底正不正常?

耶魯大學曾針對這種心理傾向做過研究,而這種衝動稱為「可愛侵略性」(cute aggression)

這項研究由耶魯大學(Yale University)的兩名心理系研究生Oriana Aragon 和 Rebecca Dyer主導,研究團隊在網路上招募109位參與者,請他們觀看三種被認為是「可愛」「有趣」和「中性」的動物照片,接著這些參與者評比那些照片的可愛程度、有趣程度和「這張照片讓你失去控制的程度」

(至於可愛如何以科學的方法定義,可以參考這篇文章:可愛的條件:為什麼你放不下米格魯?

這項研究的結果表示,那些「可愛動物」的相片讓他們有想「用力捏牠們」的衝動,有些參與者甚至感受到自己被可愛到失去控制。

接著為了證明那些參與者內心真的想捏爆那些可愛動物(而非只是為了強調而在口語上說:「牠們可愛到我想捏爆牠們。」)Oriana Aragon 和 Rebecca Dyer作了進一步的實驗。

這個實驗中他們找了另一群人,請他們到實驗室裡觀看與前一個實驗相似的照片所製成的一系列投影片,然後給他們一個氣泡袋(用來保護易碎物品常用的包裝材質,有一顆一顆氣泡在上面那種)然後告訴他們,他們在實驗中可以隨著喜好隨時壓破那些氣泡。

結果是,看著可愛動物的影像時,平均每人壓破了120個氣泡,而看著中性或有趣的動物時,每人平均只壓破了100個和80個氣泡。

第二個實驗中,每個參與者被給予一個氣泡袋,並能隨喜好隨時捏爆氣泡 credit: Hey Paul

第二個實驗中,每個參與者被給予一個氣泡袋,並能隨喜好隨時捏爆氣泡
credit: Hey Paul

但為什麼會有可愛侵略性呢?

Dyer認為有兩種可能,一種是因為我們看到可愛的東西時,本能上會想要保護他們,但礙於情境上的限制(如參與者只是看著動物的照片)我們無法立即擁抱牠們或是拍牠們的頭,所以我們感到受挫,進而成為一種侵略性。

另一種可能是,其實我們經常會以負面的方式宣泄正面的情緒(例如喜極而泣)因此可愛侵略性可以幫助我們宣洩「可愛到受不了」的情緒。

她表示,這樣的侵略性是正常而且無害的。

所以囉~下次看到可愛的小動物而想捏爆牠的時候不需要覺得有罪惡感,可以坦然承認自己有這種衝動(只要別真的捏爆牠就好XD)

參考資料:

Cute Aggression’ Study Links Adorable Animal Photos,Aggressive Behavior.[2013.1.23]

I Wanna Eat You Up!’ Why We Go Crazy for Cute. liveSience [2013.1.21]

Study Says It’s Totally Normal To Want To Eat A Cute Puppy the gloss[2013.1.21]

Why Do We Want To Squeeze Cute Things? Popular Science[2013.01.24]

 

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